LMNP : ce que le PLF 2027 prévoit pour la location meublée saisonnière

L’article 7 du projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner les amortissements déductibles des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) au régime réel : 1,5 % de la valeur amortissable et 5 000 € par an et par foyer pour les meublés de tourisme, contre 2,5 % et 7 000 € pour la location meublée classique.

Cette mesure reste un projet. Le texte sera débattu au Parlement à l’automne 2026, avec un vote définitif attendu en décembre. Il pourrait encore être modifié, assoupli, durci ou supprimé avant son adoption.

Ce que l’article 7 du PLF 2027 prévoit exactement #

Au régime réel, un propriétaire comptabilise l’usure théorique du logement, du mobilier et de certains travaux. Cette charge comptable réduit le bénéfice fiscal, sans correspondre à une sortie d’argent chaque année. Le projet ne supprimerait pas cet amortissement, mais encadrerait la part déductible pour les locaux loués en LMNP.

Type de location	PLF 2027 proposé, non voté
Location meublée classique	2,5 % de la valeur amortissable par an, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal
Meublé de tourisme	1,5 % de la valeur amortissable par an, dans la limite de 5 000 € par an et par foyer fiscal
Date envisagée	Exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027, au plus tôt

Le plafond applicable aux locations saisonnières serait donc plus strict. Pour un logement exploité en meublé de tourisme au bord du lac d’Annecy, la limite proposée serait de 1,5 % et 5 000 € par foyer, sous réserve de l’adoption définitive du dispositif.

Le calcul porterait sur la valeur amortissable, et non automatiquement sur l’intégralité du prix d’achat. La valeur du terrain, le mobilier, les travaux et la ventilation comptable du bien peuvent modifier le résultat. Un exemple simple ne remplace donc pas une comptabilité complète.

À titre indicatif, un logement dont la valeur amortissable serait de 200 000 € donnerait un montant théorique de 3 000 € par an avec un taux de 1,5 %. Pour un bien de 400 000 €, le calcul atteindrait 6 000 €, mais le plafond annuel de 5 000 € limiterait la déduction envisagée. Ces montants restent théoriques.

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Le sort des amortissements déjà en report #

Le projet prévoit aussi un traitement particulier pour les amortissements reportés au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027. Ils resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable restant.

Cette règle ne concernerait donc pas seulement la comptabilité de l’année 2027. Un propriétaire ayant accumulé des amortissements non utilisés devrait examiner leur stock, le résultat fiscal annuel et la durée restante d’utilisation. Le texte étant encore discuté, les modalités précises peuvent évoluer.

Qui serait concerné, qui ne le serait pas ? #

Le dispositif viserait les loueurs en meublé non professionnels ayant choisi le régime réel. L’amortissement comptable n’existe pas de la même manière au micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire sur les recettes. Le plafonnement prévu par l’article 7 ne viserait donc pas directement ce régime.

Le projet ne concernerait pas non plus certaines résidences spécialisées destinées aux étudiants, à certains jeunes en formation ou aux personnes âgées. La qualification exacte de la résidence resterait à vérifier au regard des conditions prévues par le texte.

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Un studio loué à l’année, une maison classée comme meublé de tourisme et un appartement exploité par une conciergerie, comme celles qui gèrent des meublés à Annecy, ne relèvent pas nécessairement du même traitement. Le classement touristique, la nature du bail et l’activité réellement exercée comptent.

Règles 2026 en vigueur et PLF 2027 proposé : ne pas mélanger les dates #

Règles 2026 en vigueur	PLF 2027 proposé, non voté
Meublé de tourisme non classé : seuil micro-BIC de 15 000 € et abattement de 30 % pour les revenus 2025	Amortissement LMNP au réel plafonné à 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme
Meublé de tourisme classé : abattement de 50 % et seuil de 77 700 € pour les revenus 2025	Amortissement LMNP au réel plafonné à 2,5 % et 7 000 € pour la location meublée classique
Seuil du meublé de tourisme classé porté à 83 600 € pour les revenus 2026	Application envisagée aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2027
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente	Les amortissements reportés avant 2027 resteraient utilisables jusqu’au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable
Prélèvements sociaux sur les loyers meublés : 18,6 % depuis 2026	Mesures encore soumises aux débats et au vote du Parlement

Et pour une location saisonnière au bord du lac d’Annecy ? #

Un propriétaire qui loue quelques semaines par an un meublé de tourisme au régime réel verrait, si le texte était voté en l’état, ses amortissements déductibles plafonnés à 1,5 % de la valeur amortissable et 5 000 € par an à partir des revenus 2027.

Le chiffre d’affaires ne suffit pas à mesurer l’effet de la réforme. Il faut aussi regarder les frais de plateforme, la conciergerie, le ménage, l’assurance, la taxe foncière, les intérêts d’emprunt et les travaux. Une location bien remplie peut afficher une trésorerie décevante lorsque les charges sont élevées.

Le choix du régime fiscal dépendrait aussi du statut du logement. Pour les revenus 2025, un meublé de tourisme non classé relève du micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes, avec un abattement de 30 %. Pour un meublé classé, le seuil indiqué pour les revenus 2025 serait de 77 700 €, avec un abattement de 50 %. Le seuil annoncé pour les revenus 2026 serait de 83 600 €.

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Ces règles de fiscalité nationale ne remplacent pas les obligations locales. Selon la commune et le logement, il peut aussi falloir vérifier la déclaration en mairie, le numéro d’enregistrement, le changement d’usage, la taxe de séjour ou les règles de copropriété.

Pourquoi le texte distinguerait-il location classique et tourisme ? #

Le projet ferait une différence entre la location meublée classique et les meublés de tourisme. Le texte proposé applique ainsi un plafond plus bas à l’hébergement touristique qu’à la location de longue durée.

Pour le propriétaire, la conséquence serait directe : à valeur de bien comparable, la limite d’amortissement proposée serait moins élevée en location saisonnière. Cela ne signifie pas que chaque activité deviendrait déficitaire. L’effet dépendrait du taux d’occupation, de la localisation, des charges et du financement.

Micro-BIC ou régime réel : que regarder ? #

Le micro-BIC reste plus simple à gérer : l’administration applique un abattement forfaitaire aux recettes. En contrepartie, le propriétaire ne déduit pas séparément ses frais réels, ses intérêts d’emprunt ou ses travaux selon la logique du régime réel.

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Le réel exige une comptabilité plus détaillée. Il peut rester pertinent lorsque les charges sont élevées, que le logement vient d’être acheté ou que le financement comporte beaucoup d’intérêts. Le PLF 2027 pourrait toutefois réduire l’avantage lié à l’amortissement pour les meublés de tourisme.

Comparer les deux régimes à partir du seul chiffre d’affaires serait trompeur. Il faut distinguer recettes, bénéfice fiscal, revenu imposable et trésorerie. Une simulation chiffrée adaptée au bien reste nécessaire avant toute modification.

Ce qui est déjà applicable à la revente #

Depuis la loi de finances pour 2025, les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 prennent en compte les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value immobilière des particuliers. La plus-value reste soumise à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.

Cette règle est distincte du plafonnement envisagé par le PLF 2027. La première concerne le calcul de la plus-value lors de la vente. Le second modifierait la déduction annuelle des amortissements au régime réel, si le Parlement l’adoptait.

Mini-FAQ sur le LMNP et le PLF 2027 #

Le plafonnement des amortissements LMNP est-il déjà voté ?

Non. Au 4 octobre 2026, il s’agit d’une mesure proposée dans le PLF 2027. Le texte doit encore être débattu à l’automne, puis faire l’objet d’un vote définitif attendu en décembre 2026.

Le micro-BIC est-il concerné par ce plafonnement ?

Le plafonnement vise les amortissements du régime réel. Le micro-BIC n’est donc pas concerné directement par cette mesure, même si ses propres seuils et abattements diffèrent selon le classement du meublé et l’année des recettes.

Un meublé de tourisme au bord du lac d’Annecy serait-il plus touché qu’une location meublée classique ?

Selon le texte initial, oui, car le plafond proposé serait de 1,5 % et 5 000 € pour le meublé de tourisme, contre 2,5 % et 7 000 € pour la location meublée classique. Cette différence ne deviendrait applicable que si le dispositif était adopté en l’état.

À retenir au 4 octobre 2026 #

Le PLF 2027 ne supprimerait pas le statut LMNP. Il proposerait toutefois un encadrement des amortissements au régime réel, plus sévère pour les meublés de tourisme que pour la location meublée classique. Si le texte était adopté sans modification, l’application interviendrait au plus tôt pour les revenus de 2027, déclarés en 2028.

Le calendrier parlementaire reste donc déterminant. Avant toute décision sur une location saisonnière, il faut distinguer les règles déjà en vigueur du projet, vérifier la qualification du logement et attendre la version définitive de la loi de finances.

Sources : MoneyVox, Meilleurtaux, LégiFiscal, JeDéclareMonMeuble (octobre 2026).