C’est un fait assez rare pour être souligné : les prix de l’immobilier baissent en Haute-Savoie. Pas de dégringolade, mais un tassement net, Annecy en tête. Les dernières statistiques de la Fédération nationale de l’immobilier Savoie Mont Blanc (Fnaim SMB), publiées début octobre et détaillées par Le Dauphiné libéré le 30 octobre, montrent un marché qui a trouvé un nouvel équilibre, moins favorable aux vendeurs.
Pour qui envisage d’acheter un pied-à-terre au bord du lac, ou de vendre une résidence secondaire, voici ce que disent les chiffres.
Les points :
Annecy à 5 191 €/m² en moyenne #
À l’échelle du département, le prix moyen des logements atteint 4 620 €/m², en recul de 0,7 % sur un an, selon la Fnaim SMB. La baisse reste modeste : les prix demeurent 7,2 % au-dessus de leur niveau d’il y a cinq ans. Mais le retournement est réel. En janvier, la fédération annonçait encore une hausse annuelle de 2,2 %, avec une moyenne de 4 688 €/m².
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À Annecy, le mouvement est plus marqué. La moyenne du troisième trimestre 2026 s’établit à 5 191 €/m², contre 5 375 €/m² au dernier trimestre 2025, soit un recul de 3,4 %. D’autres villes du département suivent la même pente : Rumilly passe de 3 329 à 3 200 €/m² (−3,9 %), Cluses de 2 525 à 2 433 €/m² (−3,6 %) et Thonon-les-Bains de 4 200 à 3 816 €/m² (−9,1 %).
Plus de ventes, mais un essoufflement depuis le printemps #
Paradoxe apparent, le nombre de transactions progresse. La Fnaim SMB recense 14 799 ventes en Haute-Savoie d’août 2025 à juillet 2026, soit 3,6 % de plus que sur les douze mois précédents. La Savoie voisine fait mieux, à +6,9 %.
Ce bilan annuel masque toutefois le ralentissement récent. Il intègre encore la bonne dynamique de 2025, alors que les professionnels observent un essoufflement depuis le printemps. « On va terminer l’année 2026 un petit peu en dessous de ce qu’on aurait pu espérer », résume Sébastien Cartier, président de la Fnaim SMB, cité par Le Dauphiné.
Le crédit, premier frein #
La remontée des taux pèse directement sur les acheteurs. Sylvain Challande, directeur de l’agence Vousfinancer à Cruseilles, évoquait en septembre des taux autour de 3,70 % sur 25 ans, contre environ 3,50 % avant l’été, avec une tendance qui pourrait mener vers 4 % d’ici la fin de l’année. À mensualité égale, un taux plus élevé oblige à emprunter moins.
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Les primo-accédants sont les premiers touchés. « Nous avons du mal à retrouver les primo-accédants », reconnaît Sébastien Cartier. Dans un département où une partie des acheteurs perçoit des salaires suisses, les ménages payés en euros ont une marge de manœuvre bien plus étroite.
S’y ajoute un certain attentisme. Le président de la Fnaim SMB décrit des ménages prudents face aux incertitudes politiques, à la perspective de l’élection présidentielle de 2027 et à la hausse des dépenses d’énergie. Le neuf, enfin, peine à repartir : Bérengère Servat, présidente adjointe de la fédération, évoque des programmes compliqués à lancer.
La négociation revient #
Conséquence directe : les vendeurs ne peuvent plus partir des records passés. « Sans devenir systématique, la négociation retrouve sa place », observe Me Xavier Amar, premier vice-président de la Chambre des notaires des Savoie. Pour lui, certaines corrections marquent la fin des excès de la période Covid : « C’est un retour à la réalité. »
La marge de discussion est plus large sur les logements énergivores et certaines grandes maisons, note Sébastien Cartier. Une baisse de prix peut ainsi permettre de concrétiser un projet, à condition d’intégrer au budget les travaux et les charges à prévoir.
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Et les biens touristiques ? #
Le marché des stations de montagne suit une trajectoire un peu différente. Interrogée par Eco Savoie Mont Blanc le 20 octobre, Bérengère Servat décrit un immobilier de montagne qui garde « une belle vitalité », porté par des clientèles françaises et internationales en quête d’un pied-à-terre, de préférence dans les grands domaines et au pied des pistes. La fédération y anticipe une progression des prix contenue, qui « ne devrait pas dépasser 1 % ».
Côté location saisonnière, les signaux restent encourageants. Selon la même source, l’été 2026 s’est révélé plutôt dynamique malgré des disparités entre stations, et le remplissage des vacances de février s’annonce supérieur à celui de l’hiver dernier, avec des vacanciers qui réservent plus tôt.
Ce qu’il faut retenir pour un projet au bord du lac #
Avec 5 191 €/m² en moyenne, Annecy reste nettement au-dessus de la moyenne départementale, et la proximité de Genève, l’activité économique et l’attrait du lac et de la montagne continuent de soutenir la demande. Mais l’époque où chaque trimestre battait le précédent semble révolue, au moins pour un temps.
Pour un acheteur, le moment se prête à la négociation, surtout sur les biens qui demandent des travaux. Pour un vendeur, la question posée par la Fnaim est simple : faudra-t-il consentir un nouvel effort sur le prix pour compenser la hausse du coût du crédit ? La réponse dépendra largement de l’évolution des taux dans les prochains mois.
